Kısa cevap: Emekli olduktan sonra elde ettiğiniz kira geliri, emekli aylığınızdan bağımsız olarak vergilendirilir. Konut kiralarında her yıl yeniden belirlenen bir istisna tutarı vardır; bu tutarın üzerinde gelir elde ediyorsanız ertesi yılın Mart ayında beyanname vermeniz gerekir. İş yeri kiralarında ise kiracı zaten stopaj yapar, sizin beyan yükümlülüğünüz belirli bir haddin üzerinde başlar. Yani "kiralık mülk emeklilik geliri" olarak düşündüğünüz rakamın brütünü değil, vergi ve gider sonrası netini hesaplamalısınız.
Bunu kendi deneyimimden söylüyorum: ilk yıl kirayı 12 ile çarpıp "aylık şu kadar ek gelirim olacak" diye planlamıştım. Mart ayında beyannameyi doldurunca elimde kalan tutarın hesapladığımdan belirgin biçimde düşük olduğunu gördüm. Aşağıda o süreçte öğrendiklerimi, karar aşamasındaki birine faydalı olacak sırayla anlatıyorum.
Kira geliri, gelir vergisi mevzuatında gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılır. Emekli aylığı gelir vergisinden istisna olduğu için normalde beyannamenize girmez; ancak kira geliriniz artan oranlı tarifeye göre kendi başına vergilendirilir. Yani emekli olmanız kira gelirinizi vergiden muaf yapmaz, fakat emekli aylığınız da kira gelirinizi üst dilime itmez.
Dikkat etmeniz gereken nokta: yanınızda ücretli bir işte de çalışıyorsanız veya ciddi bir menkul sermaye iradınız (faiz, kâr payı gibi) varsa, konut kira istisnasından yararlanma hakkınızı kaybedebilirsiniz. Mevzuat, belirli bir gelir toplamını aşanları bu istisnanın dışında bırakıyor.
Karar verirken en çok kafa karıştıran konu bu. İkisini yan yana koyarak bakalım:
| Konut kirası | İş yeri kirası | |
|---|---|---|
| İstisna | Her yıl belirlenen tutara kadar vergi dışı | İstisna yok |
| Stopaj | Yok (kiracı gerçek kişiyse) | Kiracı vergi mükellefiyse kaynakta kesinti yapılır (%20) |
| Beyan | İstisna aşılırsa zorunlu | Yıllık brüt tutar beyan haddini aşarsa zorunlu |
| Kiracı riski | Tahliye süreçleri daha uzun | Boş kalma süresi genelde daha uzun |
| Nakit akışı | Aylık net elinize geçer | Stopaj sonrası net gelir, mahsup be |